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精装修工程全过程跟踪审计要点分析

分类:
专业分享
发布时间:
2021-10-01
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       随着人们生活水平和社会经济发展的进步,在衣食住行上面的要求也不仅仅是最基础的物质需求,现代人们在生活品质方面更加注重对美和艺术的追求。装饰装修工程就彰显得尤为重要了,但由于精装修项目细致,审计项目众多,隐蔽性高,所以对装饰装修工程审计提出了更高的要求。本文就住宅小区精装修项目(总价包干项目)的全过程跟踪为例,浅谈精装修工程跟踪审计注意要点。

      现在越来越多的精装修合同采用总价包干的形式,其中部分材料甲分包,因此,对工程设计,图纸完整、清楚,工程任务和范围明确要求会更高,前期清单编制工作需要更加细致,要彻底看透图纸,根据图纸提出优化建议控制成本,避免施工过程中出现变更签证,并且对由施工单位采购安装的材料设备等的品牌,规格型号与质量等级等明细都要进行详细的汇总与明确。同样的施工项目采用不用品牌,不同规格型号和质量等级的装饰材料,其工程造价大相径庭,且对工程的施工质量和施工功能具有较大影响。比如地板的选择,如生活家、书香门第、肯帝亚等品牌以及同等品牌强化是实木复合等不同档次,其施工后的效果截然不同。为避免争议,需要招标人在招标文件中明确材料的品牌规格型号及质量等级等信息,以简化中标后的施工管理与结算工作。

       在签订合同时,应当注意仔细审查合同订立的内容、形式、程序,审查合同文字表述的严谨性、准确性。

       在施工阶段,工程变更、现场签证的审计是固定总价合同工程审计的关键,对于精装的变更签证,我们除了要核实变更签证的单价、工程量之外,还要对变更签证发生的原由了解清楚,例如在其住宅项目中有一项变更签证为淋浴间挡水台下混凝土止水坎(内置止水钢板),此项在总包合同内已经计取,而总包未施工导致精装单位出现的签证,对此,我们在了解完此项签证的真实性有效性之后,要对接负责总包的咨询同事,结算时从总包内扣除此项金额,以避免重复计取。由此可见,在跟踪项目的过程中,团队的沟通协作也是一项非常重要的工作。另外我们还要核实变更资料的完整性,一般需要联系单,现场签证单,实测记录单,施工单位上报计算书,变更图纸等资料作为变更的依据,现场收量单应该有建设单位、监理单位、施工单位以及咨询单位的签字,若无现场收量工作,应有签字盖章的变更图纸以及图纸应具备算量的基础,对合同中没有的价格批价单等都是我们需要核实的一部分。

 

                                                     

 

      其次在施工过程中对进度款的割算也是咨询的一项重要工作,对于施工单位上报的现场施工进度描述,即使有监理、甲方工程等部门签字,我们也要核实现场进度,根据现场实际进度及合同规定比例进行割算,避免超付现象的发生。进度款的资料需要核实施工单位有没有上报完整,在完工后上报的进度款割算条件除了要根据合同日期规定完工的天数,还要核实是否有竣工验收记录单等资料。总而言之,对于进度款的割算,我们要严格按照合同规定执行。另外需要注意的一点是现在越来越多的房地产公司会跟供货商、施工单位签定战采协议,一个工程会出现战采内合同与战采外合同两种合同形式,虽然是同一个工程,但在审核进度款时要注意两个合同清单分开审核,避免超付或合同未付款现象的发生。

       结算阶段,我们首先要从隐蔽工程资料和中间工程量计算表入手,查找施工设计与实际施工工程量的差异,按合同计量条款审查工程价款计算是否真实合规;二是查阅施工记录,现场勘测核实,查找设计资料与实际施工的差异,竣工图与设计图纸变更增减工程项目的真实性,是否按实际施工工序进行工程量的计算,有无故意因施工程序增大工程量;三是核实施工单位供货材料是否为合同规定品牌规格型号;四是对于甲供材部分,要核实甲供材料表、四方验收单,核实是否有超欠供,按照合同条款对超欠供部分进行处理。

       在项目的跟踪审计过程中,我们不仅要精通于自己的专业,还要对其他专业有所涉及,全面考虑问题,还要跟业主及团队有良好的沟通,这会让我们的工作进行的更加顺利。